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Quand et comment renégocier son bail ?

Le bail commercial est un contrat qui unit le propriétaire d'un local et un locataire qui l'occupe dans le cadre d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Lors de la signature du contrat, pour une durée de 9 ans minimum avec possibilité de sortie tous les trois ans, le loyer est fixé librement entre le preneur et le bailleur qui doivent se renseigner sur la valeur locative. La plupart du temps, le loyer est indexé et révisé annuellement en fonction de la variation d’un indice.

A tout moment, locataire et propriétaire peuvent s’entendre sur une modification du loyer à la baisse ou à la hausse, par accord amiable. « A défaut et si l'indice du coût de la construction a augmenté de plus de 25% par rapport à la dernière fixation du loyer, le preneur peut demander une révision du prix du loyer», explique Chantal Millier-Legrand, avocate associée chez Simon Associés et spécialisée en immobilier.
Il existe également un mécanisme de révision triennale légale. Le bailleur et le locataire peuvent, tous les trois ans, faire une demande de révision du loyer sous certaines conditions et par référence à la valeur locative. La demande doit être faite par voie d'huissier. En cas de désaccord, celui qui demande une révision doit saisir le juge des loyers du Tribunal de grande instance.

De même, une modification du loyer peut être envisagée à l’échéance du bail. C'est souvent le bailleur qui en fait la demande. Il doit délivrer au locataire un congé avec offre de renouvellement, soit au minimum six mois avant la fin du bail, soit sous le même délai de préavis pendant la période de prolongation, par voie d'huissier. Mais le locataire peut aussi faire une demande.
En cas de désaccord entre les parties et de recours à la justice, les tribunaux statuent selon une procédure similaire à celle de la révision du loyer en cours de bail. « Si aucune offre ou demande de renouvellement n'est faite lorsque le contrat arrive à échéance, celui-ci se poursuit par tacite prolongation pour une durée indéterminée », précise Chantal Millier-Legrand. Attention : dès lors que le bail a été tacitement prorogé au-delà de douze années, le déplafonnement du loyer joue de plein droit.

Pour les autres clauses du bail, il n'existe pas de mécanisme légal de renégociation. Rien ne peut être modifié sauf en cas d'accord des deux parties. Il faut ainsi être très attentif lors de la négociation des clauses du bail et ne pas hésiter à faire appel à un avocat spécialisé en immobilier. « Il conviendra d’obtenir les informations relatives à l’ensemble des charges incombant au locataire ainsi qu’aux travaux prévus sur l’opération. En effet, le bail étant généralement net de toutes charges pour le bailleur, ces différents coûts seront supportés en grande partie par les utilisateurs. En fonction de ces informations, la stratégie de négociation pourra être définie », commente Aymeric Sevestre, directeur du département Bureaux Paris de Knight Frank.

La définition des activités autorisées dans le cadre du bail doit par ailleurs retenir toute l'attention du preneur, ainsi que les clauses relatives à la cession du bail et à la sous location. Un des points importants de la négociation portera enfin sur la clause de restitution des locaux à l’issue du bail. « De façon générale, les négociations doivent se faire en bonne intelligence, de façon à satisfaire les deux parties, conclut Aymeric Sevestre. C'est une relation à long terme qui est établie, alors autant qu'elle le soit sur des bases cordiales et équilibrées.»