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Prise à bail : les dépenses à prévoir

Location commerciale ou professionnelle ? Bureaux ou locaux ? La prise à bail induit différents frais, dont certains sont identiques à l’immobilier d’habitation, mais d’autres biens spécifiques à l’immobilier d’entreprise, dont les principaux sont :

- Le droit au bail

Le droit au bail commercial est régi par le décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 qui, à la différence d’un bail d’habitation ou professionnel, confère au preneur l’assurance de la reconduction de son bail, sans limite du nombre de renouvellements. Un droit qui a son prix, dont est redevable le preneur, et qui va être définitivement fixé après négociation entre les deux parties. Dans le cas où le bailleur veut récupérer son bien loué, il devra non seulement verser une indemnité d’éviction, d’un montant comparable à la valeur du fonds de commerce, mais cette indemnisation devra être augmentée des frais de réinstallation.

- Agence immobilière et notaire

Au-delà du dépôt de garantie et de la première échéance du loyer et des charges (voir plus bas), parmi les principaux frais se trouvent ceux dégagés par les professionnels impliqués : agence immobilière, notaire, banque… Concernant les honoraires de commercialisation de l’agence qui fait office d’intermédiaire entre le preneur et le bailleur, ceux-ci peuvent s'élever à 30 % du loyer annuel hors-charges pour une location de bureau. Une somme qui peut être partagée à parts égales entre locataire et propriétaire, et qui peut se négocier suivant l’état du marché.
A cela viennent s’ajouter des frais de notaire. En effet, la majorité des baux sont établis sous seing privé, et un tel acte notarié est même obligatoire dans le cadre d’une signature d’un bail supérieur à 12 ans, celui-ci devant être publié au fichier immobilier.

- Les charges locatives

Les dispositions législatives relatives au charges locatives imputent au preneur, pour la grande majorité des cas de baux commerciaux, le fait de s’acquitter de l’ensemble des charges et taxes que le bailleur aurait avancées. A la différence d’un bail d’habitation, toutes les charges sont imputables au seul locataire.