Zoom [+]

Le renouvellement du Bail : Le refus de renouvellement pour motif grave et légitime

Cependant, le bailleur pourra refuser le renouvellement du bail, sans pour autant être tenu au paiement d’une quelconque indemnité d’éviction, « s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant », au sens de l’article L 145-17 du code de commerce. La preuve de l’existence et de la gravité du motif légitime qui incombe au bailleur, peut être faite par tout moyen (constat d’huissier, expertise).

Le preneur qui ne peut s’opposer au refus de renouvellement de son bail, devra démontrer soit que le motif grave allégué n’existe pas, soit qu’il ne revêt pas de caractère suffisamment grave pour justifier l’absence de paiement d’une indemnité d’éviction.

En l’absence de définition légale, l’appréciation du caractère de gravité du motif considéré est laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond. La jurisprudence considère que l’inexécution d’une obligation contractuelle ou statutaire telle le changement de destination sans autorisation, le défaut ou le retard dans le paiement des loyers, la violation des règles de cession de bail et de sous-location, constitue un motif grave et légitime. En revanche, des retards de paiement justifiés ou un simple défaut d’entretien ne saurait caractériser un motif grave et légitime.

Si le bailleur souhaite sanctionner une telle infraction, il devra délivrer une mise en demeure d’avoir à faire cesser l’infraction. Cette exigence qui est d’ordre public, n’est cependant requise que pour les infractions susceptibles de régularisation, et non pour celles présentant un caractère irréversible.

La mise en demeure préalable permet au locataire de régulariser la situation en remédiant à l’infraction visée dans le délai d’un mois. S’il s’est conformé à la mise en demeure dans le délai imparti, le bailleur ne pourra plus se prévaloir de cette infraction et devra délivrer une nouvelle mise en demeure en cas de nouvelle infraction. Si au contraire, l’infraction reprochée persiste à l’expiration du délai, le bailleur sera bien fondé à refuser le renouvellement.

La loi exige que la mise en demeure soit, à peine de nullité, effectuée par acte extrajudiciaire, qu’elle comporte injonction de cesser l’infraction et reproduise les termes de l’article L 145-17 précité. Souvent en pratique, la mise en demeure et le congé sont notifiés par un seul et même acte.

Les motifs allégués par le bailleur doivent être antérieurs au congé délivré et repris dans ce dernier. Toutefois, au cours de la procédure de validation du congé, la jurisprudence admet que le bailleur puisse invoquer un motif de refus de renouvellement non visé dans le congé s’il n’était pas connu de lui ou s’il s’est produit postérieurement au refus de renouvellement. Dans ce cas, le bailleur sera tout de même tenu de délivrer une nouvelle mise en demeure. Le preneur devra donc veiller à ce que les motifs visés dans le congé soient ceux ayant fait l’objet d’une mise en demeure.

De par ses conséquences dramatiques pour le preneur, cette procédure constitue souvent un moyen pour le bailleur de négocier un renouvellement moyennant un déplafonnement du loyer.


Par Katy Bonixe, Avocate, SIMON ASSOCIES.
www.simonassocies.com