Renouveler ou non un bail commercial...

Pour les locaux commerciaux à usage de commerce, une fois l’ancien bail expiré, un autre peut-être signé. Le prix du nouveau loyer est fixé par référence à la valeur locative en appliquant un système de plafonnement. Si la valeur locative du local est inférieure au montant du plafond, le montant du nouveau loyer doit être fixé à la valeur locative. Le plafonnement fait référence, au choix des parties, à l’indice du coût de la construction ou à l’indice trimestriel des loyers commerciaux, publiés par l’Insee. Pour les locaux à usage de bureaux, le nouveau loyer est fixé par le congé avec offre de renouvellement faite par le bailleur et des éventuelles négociations entre les parties.

Si la procédure de renouvellement a lieu a l’initiative du propriétaire, l’offre est faite sous forme d’un congé signifié au locataire par huissier au moins 6 mois avant le terme du bail. Si le locataire conteste le montant du nouveau loyer, le litige est soumis à une commission départementale de conciliation. Si le propriétaire n’a pas offert le renouvellement du bail à son locataire, ce dernier peut le demander, par exploit d’huissier, dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment au cours de sa reconduction. Le propriétaire peut soit accepter soit le refuser. Dans ce dernier cas, il doit offrir une indemnité variable en fonction des conséquences de ce refus de renouvellement pour le locataire.

Si ni le locataire, ni propriétaire ne manifeste sa volonté de renouveler le bail, l’ancien bail se poursuit tacitement. Au delà de 12 ans, le loyer n’est plus plafonné mais fixé d’après la valeur locative du local. Locataires et propriétaire peuvent aussi, sauf clause contraire, résilier le bail à l’expiration d’une période triennale. Le congé est donné pour le dernier jour du trimestre civil. Ils doivent en avertir l’autre au moins 6 mois à l’avance par acte d’huissier. Une rupture du bail à l’amiable peut aussi avoir lieu. Dans ce cas il n’est pas nécessaire d’attendre la fin de la période triennale de même que si le locataire souhaite quitter les locaux pour bénéficier de ses droits à la retraite ou d’une pension d’invalidité.