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Implanter son entreprise en Seine-et-Marne

« Le département, qui totalise 49 % de la surface de la région Île-de-France, est couvert à 100% par le réseau de fibre optique haut et très haut débit, commente Lydie Benko, Chargée de mission à Seine et Marne Développement, ce qui le rend très attractif. » La possibilité de se loger facilement représente enfin un avantage important selon Grégory Vix, directeur commercial du promoteur et développeur Alséi. « Beaucoup de nos clients habitent en Seine et Marne et souhaitent des locaux dans un rayon de 5 à 10 km de leur domicile.»

Une tendance à la tertiarisation

Le département représente un marché stable et dynamique. Ce début d’année est cependant un peu tendu. « Nous avons fait une bonne année 2010 avec plus de 8000 m² transactés sur Sénart mais 2011 est marqué par un net recul des demandes», témoigne Grégory Vix. « La majorité des transactions concerne de petites surfaces en Seine-et-Marne et la taille moyenne a baissé cette année, explique quant à lui Jean-Daniel Simon, responsable du secteur pour le conseil en immobilier Evolis. 76 % des transactions du premier semestre ont concerné des bureaux de moins de 200 m² et 56 % des locaux d'activité de moins de 500 m² contre seulement 50 % l'année dernière sur la même période.»

Le marché se concentre essentiellement sur deux pôles importants : 46 % des transactions ont eu lieu au premier semestre 2011 à Marne-la-Vallée, secteur porté par la présence d’Euro Disney sur Val d’Europe, et 23 % sur le secteur de Melun/Sénart. Les reste se réparti à 16% au Nord autour de l'aéroport Paris-Charles de Gaulle et Meaux et à 7 % au sud du département. De façon générale, ce sont surtout des PME qui viennent s'installer en Seine-et-Marne même si quelques groupes sont présents. On peut citer Natixis, Henkel, Still, KPMG, etc. Les infrastructures, comme les accès à l'Aéroport et à la gare TGV, qui se sont développées sur Val d’Europe sous l'influence d'Euro Disney rendent notamment ce secteur attractif. « La chambre de commerce et d’industrie de Seine-et-Marne s’est ainsi installée récemment à Serris», raconte Jean-Paul Le Gall, directeur de Data Immo.

Pour les parisiens, la Seine-et-Marne a une image très « logistique » mais le département devient de plus en plus tertiaire. 131 transactions ont concerné des bureaux au premier semestre de cette année contre 80 en 2010 à la même période, aux dépens des locaux d'activité. Cette tertiarisation concerne particulièrement Marne-La-Vallée qui représente le 3ème pôle tertiaire d’Île-de-France. Le secteur Melun/Sénart dans une moindre mesure est aussi en voie de tertiarisation.

La Seine-et-Marne est par ailleurs très portée par une offre de qualité. 28% des transactions ont concerné du neuf au premier semestre 2011, « ce qui représente un chiffre important », assure Jean-Daniel Simon. Les secteurs de Val de Bussy et Val d'Europe à l'est de Marne-La-Vallée sont particulièrement concernés. Le foncier est en outre très important sur le département. « La Seine-et-Marne représente la première offre foncière d’Île-de-France. Il y a du potentiel pour les investisseurs», confirme Lydie Benko.

Des prix négociables

Sur Marne-La-Vallée, à Val Maubuée qui représente le secteur le plus ancien, les prix vont de 90 à 130 euros/m²/an à la location pour les bureaux, 75 euros/m²/an pour les locaux d'activité de moyenne surface et 50 euros/m²/an pour les grandes surfaces. En direction de l'est, les prix montent car les immeubles sont plus récents. L'attractivité d'Euro Disney fait aussi grimper les prix. La location de bureaux atteint ainsi entre 180 et 220 euros/m²/an sur Val d'Europe. Les locaux d'activité se louent de 85 à 95 euros/m²/an. Au sud de Marne-La-Vallée, en suivant le Francilienne en direction de Sénart, les prix diminuent mais restent à 70/75 euros/m²/an pour les locaux d'activité le long de l'autoroute. L'offre de bureaux est de moindre importance. « De façon générale les prix de façade peuvent facilement être revus à la baisse. Il ne faut pas hésiter à négocier», souligne Lydie Benko.

De grands projets à l’œuvre

Dans le cadre du projet du Grand Paris, deux projets de pôles d'excellence sont en cours à Marne-La-Vallée. A Champs sur Marne, sur Val Maubuée, la cité Descartes est dédiée à la ville durable. Un pôle scientifique et de nombreux bureaux sont en cours de développement. Le Val d'Europe accueille lui un pôle d’excellence dédié aux filières du tourisme. Grâce à la présence d'Euro Disney, le secteur représente en effet la première destination touristique d’Europe. Toujours sur Val d’Europe, le parc d’entreprises de Serris présente aussi des opportunités intéressantes. Vers Sénart, quatre pôles sont en développement dont le Pôle Villaroche à dominante aéronautique. Les alentours de l'aéroport Paris-Charles de Gaulle sont enfin en plein développement économique.


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