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Bilan de la location d'entrepôts sur la dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille en 2009

Bilan
Sur fond de crise économique et financière, les utilisateurs ont privilégié leurs implantations sur la dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille, disposant d’importants bassins de consommations et d’infrastructures denses, qui a concentré plus de 80% de la demande placée d’entrepôts en 2009. Conséquences de l’allongement des prises de décisions immobilières, et des renégociations accrues de baux, les volumes commercialisés sont en repli sur l’hexagone, notamment sur les marchés secondaires qui ont moins bien résisté.

Les quatre principaux pôles logistiques (Lille-Paris-Lyon-Marseille) totalisent pour l’année écoulée 1,3 million de m² placés, soit une baisse de 17% en un an. La réalisation de plusieurs opérations de type clé en main et compte propre ont permis d’amortir la chute des transactions, mais elle n’a pas permis d’enrayer la montée de la vacance. Le mouvement des utilisateurs reste motivé avant tout par la recherche d’économies, de rationalisation des sites et d’optimisation des flux.

La typologie de la demande placée a évolué. En effet, la part des chargeurs progresse au détriment des prestataires. Globalement, ces derniers ont connu une année particulièrement difficile. Tributaires des contrats qu’ils obtiennent, ils ont dû, prioritairement, faire face à la gestion de leurs disponibilités et rechercher une synergie sur l’ensemble de leurs sites. Conséquences, les nouvelles prises à bail ont été limitées, et certains d’entre eux ont même dû se défaire de surfaces excédentaires.

L’offre immédiate, qui a connu une hausse remarquée en milieu d’année, s’est stabilisée au second semestre. Fin décembre, les disponibilités immédiates sur les quatre principaux pôles logistiques représentaient près de 1,9 million de m² (bâtiments de classe A, B et messagerie). Les nombreuses libérations, et les quelques livraisons de projets lancés en « blanc » en 2008, intervenue en début d’année, sont venues alourdir le volume d’entrepôts vacants. Le stock d’offre est globalement de bonne qualité avec une forte proportion de bâtiments de classe A dont l’absorption réelle, au regard de l’importance du nombre de clés en main réalisés cette année, reste faible.

Dans ce contexte de sur-offre, auquel s’ajoutent les difficultés de financement persistantes, les investisseurs sont demeurés très prudents quant aux lancements de nouvelles opérations, souvent conditionnés par la précommercialisation du bien en question. Conséquence, les projets dits en « gris » gonflent mais restent souvent à un stade hypothétique servant davantage de réserves foncières pour des clés en main ou des comptes propres.

Le déséquilibre entre l’offre et la demande a engendré une pression en ce qui concerne les valeurs locatives. Aussi, les loyers ont été révisés à la baisse et les mesures d’accompagnement consenties lors des négociations ont été relativement importantes. La décote entre le loyer facial et le loyer économique approche les 15%, même si ce constat ne peut être considéré comme une règle, chaque actif faisant l’objet d’une négociation particulière.

Les perspectives pour demain
2009 a donc marqué le point bas du cycle immobilier du marché des entrepôts. L’année 2010 ne devrait pas connaître d’évolutions majeures. Compte tenu des quelques appels d’offres en cours, le début d’année devrait être en ligne avec 2009. La recherche d’économies devrait continuer de guider les utilisateurs. Et l’absence de lancement de nouveaux programmes devrait continuer à favoriser le développement de clés en main ou de comptes propres. Pour cette même raison, le stock d’offres disponibles devrait, quant à lui, rester stable. Les mises en chantier devraient continuer également d’être très limitées ; l’objectif premier étant pour les investisseurs de remplir avant tout les bâtiments existants. La pression sur les loyers devrait perdurer, sans pour autant envisager une nouvelle baisse de celles-ci.

Plus largement, la logistique pourrait dans les années à venir trouver un nouveau souffle non seulement via l’essor de nouvelles activités et le développement de la logistique urbaine de proximité mais également par la définition d’actifs respectueux des futures normes imposées. La véritable reprise n’est pas attendue avant 2011.